借入金計算システム（ローンシュミレーター）による
住宅ローン返済計画

先々、住宅ローンで苦しまないための繰り上げ返済計画です。

繰上げ返済方法には期間短縮型と毎返済額軽減型の2種類有りますが、ここでは経済情勢の変動に対応しやすい毎返済額軽減型でシミュレーションしています。
期間短縮型と毎返済額軽減型の違いは繰上げ返済方法の種類と考察をご参照ください。

＜設定条件＞職種はサラリーマンで60歳定年の予定。

10年前に38歳で3,000万円を期間30年、30年の固定金利6.5％で借り入れた。

借入金の内訳：月払1,500万円、ボーナス払1,500万円

現在（48歳）の市中金利2.5％（10年固定金利）、10年後（58歳）の市中金利を6％と仮定します。

マイホーム購入	市中金利2.5％	市中金利6％

38歳・　・　・　・　・	48歳・　・　・　・　・	58歳・　・　・　・　・

		月払いの部	ボーナス払いの部
現在の毎返済額		毎月94,810円の返済で総返済額は34,131,673円	毎ボーナス時571,348円の返済で総返済額は34,280,939円
現在の残債		借り入れから10年経った現在の残債務は 12,716,418円	借り入れから10年経った現在の残債務は 12,688,765円
１．一部繰り上げ返済を活用したときのシミュレーション。
(a) 一部繰り上げ返済を活用	一部繰り上げ返済後の毎返済額	1,000,000円を繰上げ返済に充てると月々の負担が当初に比べ7,456円軽くなり、総返済額は 1,789,378円少なくなります。	1,000,000円を繰上げ返済に充てると半年毎の負担が当初に比べ45,027円軽くなり、総返済額は 1,801,120円少なくなります。
2.現在の金利が借り入れ時よりも低い場合は借り換えた方が得な場合が多いので、次に借り換えと繰上げ返済を併用した場合のシミュレーションをしてみます。
(b)借り換えと一部繰り上げ返済を併用	借り換えたときの毎返済額と借換え後10年後の残債	低利のローン（10年固定金利）に借り換えることにより当初に比べ月々27,426円負担が軽くなり、固定金利期間中 10年間の返済額は　3,291,120円軽くなります。借換え後10年後の残債は7'148'057円となります。	低利のローン（10年固定金利）に借り換えることにより当初に比べ半年毎に166,305円負担が軽くなり、固定金利期間中 10年間の返済額は　3,326,100円軽くなります。借換え後10年後の残債は7,128,485円となります。
	固定金利期間終了後の毎返済額	固定金利期間終了後の金利が6％の場合	固定金利期間終了後の金利が6％の場合
	固定金利期間（10年）終了後の金利が設定条件のように6％ですと借り入れ当初に比べ少ないとはいえ、毎返済額が月々79,358円、半年毎に479,146円になりますので、それを見越して繰上げ返済資金を準備しておかなければ後で苦しむことになりかねません。ここでは、借り換えにより軽くなった金額を蓄えておいたことにします。月払部分　（94,810円-67,384円）×12月×10年＝3,291,120円ボーナス払部分（571,348円-405,043円）×2×10年＝3,326,100円の内、其々300万円を一部繰上げ返済にあてますと、其々の返済額は月払部分79,358円が→46,051円にボーナス払部分479,146円が→277,499円にと負担は大幅に軽くなります。これにより、60歳定年時の残債務は月払部分　3,504,332円ボーナス払部分　3,485,693円となり、退職金の一部でボーナス払い部分の残債3,485,693円を全額返済しておけば後はなんとかなりそうです。(^_^)